공사지연 배상금, 발주자·시공사 모두 꼭 보세요.

 

 

안녕하세요. 법률사무소 집현전, “건설 전문 김묘연 변호사”입니다.

 

 

법률사무소 집현전 - 건설전문변호사

사법시험 49회 출신, 15년 이상의 경력을 가진 변호사

대한변호사협회 등록, 건설전문변호사 / 소송사례 다수

공사대금, 건설법 전문, 법률사무소 집현전 대표변호사

 

 

“현명한 묘수로 어려운 상황도 연전연승하는 건설전문변호사”

 

 

[공사지연 배상금, 왜 김묘연 변호사를 선택할까?]

 

김묘연 변호사, 건설·부동산 분쟁의 끝을 만듭니다.

 

 

공사지연 배상금, 어디까지 청구할 수 있을까요?

 

 

건축·리모델링·시설 공사 계약을 진행하다 보면

공사가 기일 내에 완공되지 못하는 경우가 흔히 발생합니다.

 

 

발주자(주인) 입장에서는 기다리던 완공 시기가 늦어져

영업 손실이나 추가 임대료를 부담하게 되고,

시공사 입장에서도 하도급업체, 자재 대금, 인건비 등의 비용이 늘어

분쟁이 커지는 사례가 끊이질 않습니다.

 

 

이때 가장 많이 다투는 부분이 바로 ‘공사지연 배상금’(지체상금)입니다.

 

 

하지만 실제로는 어느 정도까지 청구가 가능한지,

시공사에서 방어를 할 수 있는 사유는 무엇인지 정확히 모르는 경우가 많습니다.

 

 

오늘은 공사지연 배상금의 법적 근거와

실무상 주요 쟁점, 그리고 발주자·시공사 양측이 주의할 점을

공사 전문 소송을 다수 수행해온 변호사의 시각으로 풀어보겠습니다.

 

 

[공사중지가처분소송 → 결과 : ‘청구 인용’ 판결]

 

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공사지연 배상금이란 무엇인가요?

 

 

공사지연 배상금은 일반적으로 ‘지체상금’이라는 표현을 더 자주 씁니다.

 

 

이는 시공사가 약속된 공사 기간을 넘기면

그 지연 일수에 비례해 발주자에게 지급해야 할 금액을 뜻합니다.

 

 

• 「민법」 제390조 (채무불이행으로 인한 손해배상)

• 「민법」 제398조 (손해배상의 예정)

 

 

위 조항을 기초로 하며, 보통 공사계약서에 별도로

“공사지연에 따른 지체상금은 공사금액의 1/1,000(또는 1/5,000) × 지연일수로 계산한다.”

같은 조항을 넣어 규율합니다.

 

 

즉, 계약서에서 정한 기일을 넘기면 자동으로 배상금이 발생하는 구조입니다.

 

 

 

 

공사지연 지체상금, 얼마나 받을 수 있을까요?

 

 

발주자 입장에서는 “하루 늦으면 하루치 만큼 손해배상을 받겠다”고 생각하지만

실제 법원은 무조건 지체일수 × 약정 비율로 인정하지 않습니다.

 

 

① 계약서에 지체상금 조항이 있는 경우

 

보통 “공사금액의 1/1,000 × 지체일수”

예를 들어 10억 원 공사에서 30일 지연이면,

10억 × 1/1,000 × 30 = 3,000만 원으로 책정됩니다.

 

이 정도는 계약서상 특약으로 존중되지만

지나치게 과다하면 「민법 제398조 2항」에 의해 감액될 수 있습니다.

 

 

② 계약서에 없거나 애매한 경우

 

법원은 통상적으로 실제 손해를 입증해야만 합니다.

 

즉, 영업 손실, 추가 임대료, 대출이자 등 손해 발생을 직접 증명해야 인정합니다.

 

 

③ 과다한 지체상금 약정의 감액

 

「민법 제398조 2항」은

손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는

법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정합니다.

 

그래서 실제로 1/500 × 지체일수를 약정했어도

소송에서 1/1,000 정도로 깎이는 경우가 흔합니다.

 

 

 

 

공사지연 지체상금, 청구가 쉽지 않은 이유

 

 

공사지연 분쟁에서 발주자가 종종 실망하는 부분이

“계약서에 지체상금 명시가 되어 있는데도 재판에서 전부 인정되지 않는다”는 점입니다.

 

 

그리고 이러한 이유는 크게 두 가지인데요.

 

 

① 시공사의 책임 없는 사유가 있는 경우

 

• 천재지변(호우, 폭설, 지진, 코로나 같은 감염병 대유행)

• 발주자가 자재 선정이나 설계변경을 늦게 해준 경우

• 건축 인허가가 지연된 경우

• 공사대금 지급이 늦어 자재 발주가 지체된 경우

 

이런 사유는 보통 ‘불가항력’, ‘발주자 귀책사유’로 시공사 책임에서 제외됩니다.

 

 

② 발주자도 일정 지연에 묵시적으로 동의한 경우

 

공사기간이 지나도 아무런 이의를 제기하지 않고

추가 설계 변경을 지시하거나, 기성검사를 계속 진행한 경우

이때는 “묵시적 기일 연장 합의”로 인정돼 지체상금 청구가 기각되기도 합니다.

 

 

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공사지연 배상금, 시공사 입장에서 방어하는 방법은?

 

 

많은 시공사들이 “어쩔 수 없이 지연된 건데, 배상금까지 내라고 한다”고 고민합니다.

 

 

이때는 법적으로 방어할 수 있는 사유를 철저히 입증하는 것이 중요합니다.

 

 

• 기상자료, 공사일지, 인허가 처리기록을 통해 천재지변·행정지연을 증명

• 발주자 측이 설계변경, 자재 승인 등을 늦게 해서 공정이 밀린 점을 남겨 두기

• 기성금(중도금) 지급 지연으로 자재 발주가 늦어진 증빙을 제출

 

 

실제로 저희가 진행했던 사건에서도

발주자가 공사기간을 묵시적으로 연장했거나,

자신의 귀책 사유가 컸다는 점을 밝혀내 청구가 전부 기각된 사례가 있습니다.

 

 

 

 

공사지연 배상금, 발주자라면 꼭 명심해야 할 사항

 

 

반대로 발주자는 지체상금을 제대로 받으려면 다음과 같은 사항을 명심해야 합니다.

 

 

• 공사계약서에 지체상금 조항을 명확히 기재

• “완공 기일”을 구체적으로 적시

• 공정표 변경 시 반드시 공문으로 수정합의

• 시공사 지연 상황을 이메일, 문자, 회의록으로 항의해 기록

 

 

특히, 준공이 늦어져 발생한 영업 손실, 임대료, 대출이자 같은 손해는

지체상금 조항이 없거나 불분명할 때 꼭 필요하므로

관련 영수증과 계약서, 통장 기록 등을 꼼꼼히 보관하는 게 좋습니다.

 

 

 

 

공사지연 배상금, 실무에서 자주 묻는 질문들

 

 

Q. 공사지연이 1개월인데 배상금은 얼마를 청구할 수 있나요?

 

계약서에서 ‘1/1,000 × 지체일수’를 정했으면

보통 계산된 금액이 그대로 나오지만, 시공사 책임이

100% 명백하지 않으면 법원이 일부만 인정할 수 있습니다.

 

 

Q. 공사기간 연장 동의서를 쓰지 않았는데, 어떻게 해야 할까요?

 

이때 이메일, 문자, 공문으로 계속 문제제기를 했다면 발주자가 유리합니다.

 

묵시적 동의가 되지 않도록 반드시 기록을 남겨야 합니다.

 

 

Q. 발주자의 요청으로 지연됐습니다. 이 경우 시공사 책임인가요?

 

아닙니다. 시공사 귀책이 아닌 발주자 변경 지시에 따른 지연은 지체상금 대상이 아닙니다.

 

 

 

 

공사지연, 준비 없는 청구는 오히려 역풍을 맞을 수 있습니다.

 

 

공사지연 배상금(지체상금)은 발주자에게는 정당한 권리이자,

시공사에게는 반드시 막아야 할 손실입니다.

 

 

그러나 아무리 계약서에 지체상금 조항이 있더라도

발주자의 잘못이 개입되었거나 시공사가 책임 없는 사유를 철저히 증명하면

법원이 상당 부분 감액하거나 아예 청구를 기각하기도 합니다.

 

 

따라서 공사 지연 분쟁은 처음부터

계약서 해석, 공정표 관리, 지체 사유 입증을 전문적으로 다루는

건설·부동산 전문 변호사와 전략적으로 대응하셔야 합니다.

 

 

 

 

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단 한 번의 상담만으로도 당신이 어떤 서류를 준비해야 하고,

어떤 전략으로 대응할 수 있는지 명확히 알 수 있습니다.

 

 

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[공사대금청구소송 → 결과 : ‘2억 5,000만원’ 인정]

 

건설전문변호사, 공사대금 ‘2억 5,000만원’ 받은 사례