유치권 행사, ‘점유’로 권리를 지킬 수 있습니다.

 

 

안녕하세요. 법률사무소 집현전, “건설 전문 김묘연 변호사”입니다.

 

 

법률사무소 집현전 - 건설전문변호사

🔹 사법시험 49회 출신, 15년 이상의 경력을 가진 변호사

🔹 대한변호사협회 등록, 건설전문변호사 / 소송사례 다수

건설, 유치권 분쟁 전문, 법률사무소 집현전 대표변호사

 

 

[유치권, 왜 김묘연 변호사를 선택해야 할까?]

 

수원변호사, 김묘연 변호사 소개글

 

 

“공사는 끝났는데, 공사대금은 아직도 못 받았습니다.”

 

 

건설업자 A씨는 하청계약에 따라 완공까지 마친 공사 현장을 떠나지 못했습니다.

 

 

발주처에서 공사대금 일부를 지급하지 않고 있었고,

이미 수차례 연락을 했지만 ‘나중에 주겠다’는 말뿐이었습니다.

 

 

이 상황에서 A씨가 선택한 것은 “유치권 행사”입니다.

 

 

물건을 점유하면서 정당한 대금을 지급받을 때까지 반환을 거부하는 행위,

즉 점유를 통해 채권 회수를 압박하는 강력한 법적 수단이 바로 유치권입니다.

 

 

하지만 유치권은 단순한 ‘점유’만으로 성립하는 권리가 아닙니다.

 

 

법적으로 성립 요건을 갖추고, 실무상 분쟁에서도 인정받아야만 실효성 있는 권리가 됩니다.

 

 

[공사대금소송 → 결과 : ‘2억 5,000만원’ 인정]

 

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유치권 행사, “어떤 것을 의미하나요?”

 

 

🔹 유치권의 개념 (민법 제320조)

“타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우,

변제를 받을 때까지 그 물건의 반환을 거절할 수 있는 권리”

 

 

즉, 어떤 물건을 점유하고 있고, 그 물건과 관련한 채권이 존재할 경우,

채권자가 해당 물건을 담보 삼아 반환을 거부하는 권리가 유치권입니다.

 

 

대표적인 예는 다음과 같은데요.

• 건설업자가 공사대금을 받지 못한 상태에서 건물을 점유 중인 경우

• 자동차 정비업자가 수리비를 못 받은 상태에서 차량을 돌려주지 않는 경우

 

 

 

 

유치권 행사, “반드시 갖춰야 하는 요건들은?”

 

 

단순히 ‘점유하고 있다’고 해서 유치권이 성립하지는 않습니다.

 

 

민법상 유치권이 인정되기 위해서는 다음과 같은 3가지 요건이 동시에 충족되어야 합니다.

 

 

① 점유

 

유치권자는 해당 물건을 직접적·사실적으로 점유하고 있어야 합니다.

 

점유는 자발적이든 위탁이든 관계없지만, 강제점유·불법점유는 인정되지 않습니다.

 

 

② 목적물과 채권 사이의 관련성 (이른바 ‘관련성 요건’)

 

채권은 그 물건에 관하여 생긴 것이어야 합니다.

 

예) 건물 수리에 대한 대금채권은 해당 건물에 대해 유치권 행사 가능

 

단순한 별개 채권(예: 인건비 체불 등)으로는 행사가 불가합니다.

 

 

③ 채권이 변제기 도래 상태

 

유치권은 채권이 현재 변제기 도래 상태여야 행사가 가능합니다.

 

채권이 아직 기한 미도래 상태이거나 소멸한 경우는 인정되지 않습니다.

 

 

 

 

유치권 행사, “법적 효력과 그 한계성은?”

 

 

효력:

 

변제 받을 때까지 반환 거부 가능

 

• 상대방이 유치권 행사자에게 채권을 지급하지 않으면, 물건을 돌려받을 수 없음

 

 

한계:

 

• 채권이 소멸하거나 부당한 점유 상태가 되면 유치권 소멸

• 경매나 강제집행이 진행될 경우, 무조건 보호되지는 않음

• 유치권자라도 목적물 훼손, 방해 행위 시 손해배상 책임이 발생할 수 있음

 

 

 

 

유치권 행사, “실무에서 발생하는 분쟁 유형은?”

 

 

① 건설현장 유치권 분쟁

 

• 하도급업체가 공사대금을 지급받지 못하고 공사현장을 떠나지 않으며 유치권 주장

• 발주처(시행사) 또는 소유권자 측은 점유를 무단침입 또는 업무방해로 간주하는 경우

 

 

② 경매절차 중 유치권 주장

 

• 경매로 넘어간 부동산에 대해 전 시공사가 유치권을 행사하여 낙찰자 인도지연 유도

• 낙찰자는 소유권 이전이 늦어지고, 법적 분쟁으로 이어짐

→ 이때 유치권 존재 여부가 낙찰가에도 실질적 영향

 

 

③ 유치권 가장 행사 및 무효 주장

 

• 실제 점유도 하지 않고, 허위로 ‘유치권 행사 중’이라 게시하거나

• 이미 계약상 채권이 없거나 무효인 경우에도 유치권 주장을 지속

 

 

[공사지연, 그대로 두면 큰 피해가 발생합니다.]

 

공사지연, “그냥 두면 정말 큰 피해를 입게 됩니다.”

법률사무소 집현전 – 건설전문변호사

상담문의 : 031-8067-6607

긴급상담 : 010-9263-4224

사무장 없이 1:1 법률상담

 

 

유치권 행사, “분쟁 중 자주 나오는 쟁점은?”

 

 

쟁점 1. 점유의 사실성

• 현장 점유 여부가 불분명하거나 실제 점유를 포기한 경우 → 유치권 소멸 판단

 

쟁점 2. 채권과 물건의 관련성

• 공사대금이 건물 전체와 직접 연결되는가?

• 부대시설 공사나 간접지원분도 포함되는가?

 

쟁점 3. 점유방해 또는 불법성

• 유치권자 측에서 출입방해 등 물리력 행사 시 → 위법 판결 가능

 

 

 

 

유치권 행사, “대응하기 위한 전략은?”

 

 

유치권을 행사하려는 입장과 방어하려는 입장 모두 아래 요소들을 확인해야 합니다.

 

 

유치권을 행사하려는 경우

• 채권과 물건 간 관련성 증명 자료 확보 (계약서, 작업일지, 공사사진 등)

• 지속적·현실적인 점유 상태 유지

• 필요 시 유치권존재확인소송 제기하여 효력 입증

 

유치권에 대응하려는 경우 (소유자 또는 낙찰자)

• 실점유 여부 및 관련성 반박자료 확보

• 유치권배제 가처분 신청 또는 인도명령 신청을 통한 대응

• 점유행위가 불법인 경우, 업무방해죄 고소 또는 손해배상청구 가능

 

 

 

 

유치권 행사, “왜 전문가의 도움이 필요할까요?”

 

 

유치권은 민법상 권리이지만,

실제 분쟁에서 그 성립 여부는 매우 까다로운 법리 판단이 요구됩니다.

 

 

• 단순히 ‘점유 중’이라고 해서 유치권이 인정되는 것이 아님

• 법원이 유치권을 부정하면, 오히려 불법점유자로 손해배상 책임을 질 수도 있음

• 경매, 공매, 부동산 양도 등과 연결되면 매수자·소유자 모두 법적 피해 발생 가능

 

 

따라서 유치권 행사 또는 방어 모두 법률전문가의 전략 수립과 대응이 중요합니다.

 

 

유치권은 강력하지만, 무기가 되려면 요건을 갖춰야 합니다.

 

 

유치권은 돈을 받지 못한 채권자에게 남은 사실상 마지막 무기일 수 있습니다.

 

 

 

 

하지만 그 무기는 적법하게 행사되어야만 법원이 인정합니다.

 

 

유치권 분쟁은 점유 상태, 증빙자료, 관련성 판단, 법적 해석 등 복합적으로 작용하므로

혼자 판단하거나 인터넷 정보만으로 대응하기보다는, 초기에 법률전문가와 함께

법적 구조와 리스크를 점검하는 것이 가장 안전한 방법입니다.

 

 

유치권 관련 자문이 필요하시다면,

지금 바로 전문가 상담을 통해 정확한 권리 판별과 분쟁 대응 전략을 준비하십시오.

 

 

불확실한 권리가 아닌, 인정받는 권리로 바꾸는 시작은

정확한 법적 판단에서부터 시작됩니다.

 

 

[공사대금 반환 원한다면 반드시 읽어보세요.]

 

건설전문변호사, “공사대금 반환 원한다면 꼭 보세요.”